آشنایی با قانون سرقفلی و حق سرقفلی
برای کسانی که در عرصهٔ تجارت فعالیت دارند و ساختمان های تجاری در اختیار دارند، سرقفلی یک مبحث آشنا است. در این مقاله سعی می‌کنیم تا اطلاعات درست از قوانین سر قفلی و حق سرقفلی را برای شما که خواننده این مقاله هستید بیان کنیم.
لازم است به این نکته اشاره کنیم که مبحث سرقفلی قبل از اینکه وارد قانون شود، در بین تجار، بازرگانان و مالکان اماکن تجاری مطرح بوده است. بعد از اینکه استفاده از این مبحث اوج گرفت، قانون نیز از آن حمایت کرده و برای حقوق مستأجر و موجر قوانینی را تعیین کرد تا مستاجر با خیالی آسوده از ملک استفاده نماید. اطلاعات این مقاله می‌تواند در راستای حق سر قفلی کمک زیادی به شما کند. پس با ما همراه باشید.
سر قفلی چیست؟
قانون‌های زیادی برای موجر و مستأجر بیان شده است. در این مقاله، قانون مربوط به اجاره ملک تجاری است. اگر شما قصد اجاره یک مغازه را داشته باشید، با پرداخت هزینه‌ای به مالک، حق سرقفلی را دریافت میکنید. این قانون به مستأجر اجازه می‌دهد که از این محل برای تجارت خود استفاده کرده و در صورتی که مدت قرارداد به اتمام رسید، حق شهرت خود را داشته باشد. لازم است بدانید در صورتی که بعد از اتمام قرار داد، موجر و مستأجر در برابر پرداخت سرقفلی به توافق نرسند، مستأجر باید با توجه به قانون، ملک تجاری را تخلیه نماید.
نکته‌ای در این بین مورد توجه قرار می‌گیرد که قبل از سال 1376، قانونی وضع شده بود که به عنوان قانون کسب و پیشه نامیده می‌شد. در این قانون سرقفلی معنای نداشت، ولی مستأجر در قبال قراردادی که با موجر رد و بدل می‌کرد، می‌توانست بعد از اتمام قرارداد نیز در ملک او سکونت داشته باشد. یعنی قرار داد به صورت خودکار تمدید می‌شد.
در بحث قانون گذاری سر قفلی سوالی مطرح است که چرا قانون گذار، در مورد این موضوع یعنی سر قفلی از مستأجر حمایت می‌کند؟
کسب و کارهای امروزی که در فضای اماکن تجاری ایجاد می‌شوند، در مدت زمانی که از آن می‌گذرد، مشتریان خود را جذب کرده و به نوعی شهرت دست پیدا می‌کنند. در این بین، بعد از اتمام قرارداد بین موجر و مستأجر، صاحب ملک تصمیم می‌گیرد که مستأجر را بیرون کرده و از این ملک به نفع خود استفاده کند. در واقع تمام زحمتی که مستأجر برای کسب و کار خود کشیده است، به راحتی از بین می‌رود. از این رو قانون سر قفلی، به کمک مستأجر آمده تا صاحب ملک نتواند از شهرت کسب و کار او استفاده نماید.
مقاله پیشنهادی: دعوای دستور تخلیه و مراحل آن
انواع سر قفلی و تعریف آن
سرقفلی همان گونه که بیان شد، تنها برای اماکن تجاری است. به این علت که ملک‌های تجاری بعد از مدتی فعالیت صاحب اعتبار می‌شوند ولی ملک‌های مسکونی دارای اعتبار نشده و نیاز به سرقفلی ندارند. سرقفلی در دو نوع تعریف شده است که از آن به سرقفلی واقعی و سرقفلی مجازی اسم برده می شود. هر یک از این موارد به نوبه خود شرایط خاصی دارد که باعث می‌شود، مستأجر از آن استفاده نماید.
- سرقفلی واقعی: در این نوع از سرقفلی می‌توان به توضیح زیر اشاره نمود:
“در این نوع اجاره، هیچ گونه توجهی به نوع کسب و کار قبلی ندارد. بلکه مواردی چون امکانات محل و شرایط کسب و کار آن مورد توجه قرار می‌گیرد.”
اگر بخواهیم به طور شفاف‌تری بیان کنیم، به این مثال توجه نمایید:” اگر شما به عنوان مستأجر از یک مالک در پاساژی که به تازگی راه اندازی شده است ملکی را اجاره کنید، تنها ثمره‌ای این اجاره سرقفلی آن است و هیچ گونه حق دیگری بر آن وارد نیست.”
لازم است بدانید که در هنگام ثبت قرار داد باید این نکته بسیار مورد توجه قرار بگیرد. چرا که ممکن است بعد از اتمام قرار داد شما دچار مشکل شوید. پس بهتر است بعد از توافق بین طرفین، مقدار هزینه پرداختی را برای سرقفلی بیان کرده و آن را در قرار داد ذکر کنید.
2. سرقفلی مجازی: سرقفلی مجازی همان کسب و پیشه است. در این نوع فعالیت بعد از اینکه بنا به دلایلی که در ادامه ذکر می‌کنیم مالک مستأجر را وادار به تخلیه نمود، باید با توجه به شهرت محل مقدار هزینهٔ سر قفلی را پرداخت نماید. در این بین هیچ گونه شرایطی برای سرقفلی در نظر گرفته نمی‌شود.
برای سرقفلی و کسب و پیشه (سرقفلی مجازی) قوانینی بیان شده است. این دو برای افرادی است که از ملک تعیین شده برای کسب و کار استفاده می‌کنند ولی تفاوت‌هایی بین این دو وجود دارد که در مبحث بعدی به آن می‌پردازیم.
- چنانچه برای انجام دقیق مشکل خود در زمینه سرقفلی، نیاز به وکیل مجرب و خبره دارید، از طریق این شماره‌ها با ما تماس بگیرید: 02188734324 و 02188734493
تفاوت بین سرقفلی واقعی و سرقفلی مجازی
در مطالب قبلی اشاره کردیم که بعد از سال 1376 قانون گذار تصمیم گرفت، برای دفاع از مستأجر ملک تجاری قانون سرقفلی را جایگزین قانون کسب و پیشه کند. ولی باید بدانید که اگر کسی قبل از سال 1376 در ملک تجاری قراردادی را ثبت کرده باشد. در هنگام بروز مشکل باید طبق قانون سال 1356 به آن رسیدگی شود.
- سرقفلی واقعی، قبل از عقد قرارداد تعیین می‌شود. ولی در کسب و پیشه بعد از پرداخت اجاره و تعیین قرارداد این حق به مستأجر داده می‌شود.
- برای انتقال حق کسب و پیشه باید از ثبت اسناد کمک گرفت. ولی در سرقفلی با یکی قرار داد عادی نیز می‌توان مراحل را طی نمود.
- در سر قفلی به کاسب و کسب مورد نظر توجهی نمی‌شود، ولی در کسب و پیشه برای محلی است که در آن کاسب حضور دارد.
- مقدار هزینه‌ای که برای سرقفلی تعیین می‌شود، با نظر مالک (موجر) امکان پذیر است و در این بین مستأجر حق هیچ گونه دخالتی را ندارد. با این حال در کسب و پیشه تعیین مقدار بر عهده مستأجر است و در نهایت قاضی با توجه به شرایط ملک و با کمک نظریه کارشناسی حق کسب و پیشه را تعیین می‌کند.
هزینه پرداخت سرقفلی و تعیین آن
در مبحث قبل گفتیم، برای تعیین مقدار سرقفلی تنها مالک است که می‌تواند تصمیم گیری نماید و اگر مستأجر با مبلغ موافقت کرد می‌توانند قرارداد را تعیین کرده و مقدار مبلغ را پرداخت کند.
وقتی که قرارداد بین موجر و مستأجر به اتمام برسد، موجر موظف است که مقدار هزینهٔ سرقفلی را با توجه به شرایط ملک به مستأجر پرداخت کند. برای پرداخت هزینهٔ فوق مواردی تعیین شده است که به صورت زیر به آن اشاره می‌کنیم:
- با توجه به شهرت و محل قرار گیری ملک تجاری
- با توجه به شرایطی که در اجاره نامه برای مالک و یا مستأجر ذکر شده باشد.
- شهرت مستأجر و مدت زمانی که در آن مشغول فعالیت بوده است.
- با توجه به ظاهر بنا محلی اجاره داده شده
- مقدار هزینه‌ای که مستأجر برای تزئینات داخلی ملک انجام داده است.
- با توجه به نوع کسب و کار مستأجر
برای عقد قرار داد بین مستأجر و مالک ملک تجاری برخی قوانین باید رعایت شود. این قوانین و شرایط با توجه به توافق طرفیت امکان پذیر است. حال سؤال این جاست این شروط در چه زمینه‌ای تعیین می‌شود؟
مقاله پیشنهادی: همه چیز درباره تخلیه اماکن تجاری
شروط عقد قرارداد موجر و مستأجر
وقتی که شما به عنوان مستأجر قصد دارید، محلی را به اجاره خود در بیاورید، باید در مورد مسائل مختلف با مالک به توافق برسید. این موارد می‌تواند به نفع مستأجر باشد.
- در هنگام عقد قرارداد بین مستأجر و موجر، مستأجر باید مبلغی را برای سرقفلی پرداخت کند. (این مبلغ توسط مالک تعیین می‌شود.)
” در هنگامی که مستأجر قصد تخلیه داشته باشد و مهلت او به اتمام برسد مالک موظف است طبق شرایط به روز سرقفلی را محاسبه کرده و پرداخت نماید.”
زمانی این قانون قابل اجرا است که:
اولاً ملکی که مورد اجرا قرار می‌گیرد حتماً یک ملک تجاری باشد.
دوما مستأجر مقدار تعیین شده سرقفلی را پرداخت کرده باشد.
سوما قراردادی که بین طرفیت وضع شده، قرارداد اجاره‌ای باشد.
- در هنگام وضع قرار بین مالک و مستأجر، مدت زمان اجاره تعیین شده و مالک نمی‌تواند تا قبل از اتمام زمان اجاره ملک را به شخص ثالثی اجاره دهد. اگر بعد از اتمام قرار داد مالک و مستأجر به توافق نرسند مالک موظف به پرداخت سرقفلی به روز بوده و مستأجر باید ملک را تخلیه کند.
- در زمان عقد قرارداد مالک توافق می‌کند تا مدت زمانی که مستأجر در ملک قرارداد دارد حق افزایش اجاره و یا همچنین حق درخواست تخلیه ملک را ندارد.
حق درخواست تخلیه از طرف مالک
سوالی در این بین مطرح است که:
مالک ملک تجاری در چه زمانی می‌تواند قبل از موعد مقرر درخواست تخلیه ملک خود را نماید؟
برای این مورد نیز قانون نکاتی را تعیین کرده که با توجه به آن مالک حق درخواست تخلیه را دارد:
- در صورتی که مالک قصد خراب کردن بنا و نوسازی را داشته باشد و با اجازه و مجوز شهرداری می‌تواند درخواست تخلیه نماید.
- در مواردی مالک نیاز دارد تا ملک خود را برای امرار معاش تخلیه کند. زمانی می‌تواند درخواست تخلیه را از دادگاه دریافت نماید که بتواند این موضوع را ثابت کرده و با نظریه کارشناس مثدار هزینهٔ سرقفلی را پرداخت کند.
- در بعضی موارد ملک تجاری قابلیت سکونت دارد. در این مورد نیز مالک برای سکونت خانوادهٔ خود می‌تواند درخواست تخلیه نماید.
مبحث مهمی دیگری نیز در این بین وجود دارد که باید به آن اشاره کنیم. آن هم تفاوتی که بین مالکیت و سرقفلی وجود دارد.
چه تفاوتی بین سرقفلی و مالکیت وجود دارد؟
طبق قانون تا زمانی که مستأجر در ملکی حضور دارد، حتی در صورت تغییر مالکیت نیز سرقفلی متعلق به مستأجر است.
بعد از تعاریفی که در خصوص سرقفلی بیان شد، مالک در هیچ شرایطی نمی‌تواند این حق را از مستأجر دریافت نماید. حتی در موقعی که ملک خود را واگذار کرده و مالک شخص جدیدی باشد.
مالک جدید بر ملک صاحب است. ولی امتیاز سرقفلی مغازه در اختیار مستأجر تا زمان اتمام قرارداد است.
سؤالات متداول در مورد سرقفلی
- در صورتی که مالک ملک را به فروش برساند، آیا مستأجر باید ملک را تخلیه کند؟
- در صورتی که در قرارداد مقدار اجاره ذکر شده است، اگر مالک قصد افزایش اجاره بها را داشته باشد و یا در صورت قبول نکردن توسط مستأجر می‌تواند درخواست تخلیه ملک را قبل از موعد دریافت کند؟
- برای رسیدگی به قرارداد کسب و پیشه می‌توان از قوانین جدید استفاده کرد؟
در صورت هر گونه ابهام در مورد سرقفلی و موارد مربوطه شما می‌توانید با وکلای ما تماس گرفته و اطلاعات کافی در این زمینه را دریافت کنید. گروه حقوقی دادگستران نگین عدالت آماده پاسخگویی به سوالات و مشکلات حقوقی شما عزیزان می باشد.
[vc_row][vc_column width=”1/6″][/vc_column][vc_column width=”2/3″][vc_cta h2=”” txt_align=”center” shape=”round” style=”flat” color=”juicy-pink”]
برای مشاوره حقوقی رایگان، با ما تماس حاصل فرمایید : ۸۸۷۳۴۴۹۳ – ۰۲۱
[/vc_cta][/vc_column][vc_column width=”1/6″][/vc_column][/vc_row]